>>按此看問題
採用本網傳統解答流程，先計建築大哥之家庭購買力。家庭總入息是5.6萬元，老婆成日轉工但月薪應不會少於一萬元。雖然今日有大銀行吹風加息，但一日美國不加息，小型銀行續可取得低息資金渠道，大型銀行加息只會將按揭生意拱手相讓，故以現時兩大發鈔行係按揭業務上鬥得難分難解之際，貿然加息就像球隊將主力出售套現，可以即時提高現金流但負面問題會在年尾成績表顯現。另外長實在西九之樓盤首現「劈價」11%，筆者認為這是一個有參考性之訊號，亦與筆者前文小陽春樓市速報所講吻合，即中國兩會之前樓市有力，兩會如冇大利好消息樓市可要下調。等五月居屋白表結果一出，再行定奪。本段趁機來個周未總結。
根據現行按揭一般年息，即年息2.15%，如分30年供，每一百萬供款可借入2.65mil。建築大哥的借貸力為$5.6*50%*2.65mil=7.42mil。50%原因是他首次置房，負擔比率可高至總入息之50%，另不受雙倍從價印花稅所限，按揭成數可借至90%(即九成上會)。建築大哥應該計數唔差，他在睇樓之銀碼選擇，己大約做好了! 即於旺市買入總負擔能力之一半，原因已在早前文章提及。所以他購入3.6-4.0milI之樓房，進可攻退可守。
縱然不打算生育，購入一房不建議。因再售出時客路少，何況實用呎價不平。細價樓近月升幅強勁，只是購買力向下流，加上居屋價推升效應之表象，兩邊一齊出力所以效果顯眼。
| 屋苑 |
實用 |
建築 |
成交價(百萬) |
樓齡 |
實用呎價 |
備註(沒有提及即兩房) |
| P |
531 |
694 |
4.05 |
10 |
7627 |
沒有地鐵、只有屋村巴士 |
| M |
467 |
597 |
4.41 |
>30 |
9443 |
地鐵上蓋 |
| G |
471 |
598 |
3.40 |
24 |
6800 |
十分鐘小巴到地鐵 |
| N |
341 |
– |
2.70 |
27 |
9642 |
一房，地鐵上蓋 |
| L |
379 |
– |
4.50 |
10 |
11873 |
一房，步行五分鐘有地鐵 |
| L |
511 |
– |
5.50 |
10 |
10763 |
步行五分鐘有地鐵 |
| T |
445 |
511 |
3.83 |
30 |
8600 |
地鐵上蓋 |
| B |
572 |
668 |
4.25 |
24 |
7400 |
三房，十分鐘小巴到地鐵 |
| S |
463 |
741 |
3.81 |
>20 |
8229 |
沒有地鐵、有巴士小巴 |
另一問題是買入那個屋苑，可能要用以下比較。至於MNLP屋苑是何處，而筆者建議大哥何處? 你可發表意見，明天再解。
